DICAS

• ANTES DE ADQUIRIR UM IMÓVEL

  O que devo saber sobre a compra de um imóvel na planta

Veja abaixo as 18 principais questões referentes a compra de um imóvel na planta:

1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?

É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.  

2) O que é incorporação imobiliária?

É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.  

3) Quais os cuidados que deve-se ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção ?

Deve ser verificado os imóveis que a empresa  já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores. 

4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?

Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:

- Na Prefeitura Municipal se a planta do imóvel foi aprovada.

- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente,  se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem  empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.

5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra?

É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato. 

6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprmento à oferta?

O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá,  alternativamente e à sua livre escolha:

- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;

- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;

- Aceitar outro produto equivalente.

7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?

- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção ao consumidor ou de um advogado especializado. Somente realize o negócio com a intermediação de um  corretor de imóveis  devidamente inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis;

- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora;

- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;

- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;

- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

9) O que são vícios?

São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação?

O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?

O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:

- Preço do produto em moeda corrente nacional;

- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

- Acréscimos legalmente previstos;

- Número e periodicidade das prestações;

- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?

Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?

- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;

- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente  para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;

- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?

Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?

As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16) Qual a limitação dos juros legais?

O Código Civil, em seu  artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros ?

O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros  que entretanto se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação)  ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança  oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?

Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

          Por que se preocupar com a escritura do imóvel?

O valor das despesas de transferência, escritura e registro do imóvel são pré-fixados nos respectivos cartórios e órgãos públicos. Válidas para todo Estado de São Paulo, a Tabela I dos Tabelionatos de Notas (que lavram as escrituras) e da Cartórios de Registro de Imóveis são progressivas e variam de acordo com o valor total do imóvel. Para os cálculos dessas despesas, vale o que for maior: o valor venal da unidade ou seu preço de venda no mercado.

Na compra de um imóvel, o comprador terá de pagar:

• O Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis - Inter Vivos (ITBI - IV) à prefeitura, correspondente a 2% do valor do imóvel (capital SP)
• Despesas com a escritura, em qualquer Cartório de Notas do país (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel)
• Registro desse documento no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado (tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel).
  

Nota: Tanto a Tabela I dos Tabelionatos de Notas como a Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis , do site da Associação dos Notários e Registradores do Estado de S.Paulo (Anoreg-SP), devem ser aplicadas nos casos em que o imóvel seja pago à vista e cuja vaga de garagem faça parte da mesma matrícula. Vaga com matrícula e IPTU à parte exigem registro em separado do imóvel.

Antes de adquirir um imóvel, é importante que você verifique:

• LOCAÇÃO

         Cuidados antes de alugar um imóvel

Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito . O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.

Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito , evitando problemas futuros.

Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.

Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador.

O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:

- Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.

- Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).

- Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.

         Direitos e deveres na locação

Direitos e deveres na locação

LOCADOR

• Entregar o imóvel em condições de uso;
• Garantir o uso pacífico do imóvel;
• Manter a forma e o destino do imóvel;
• Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
• Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
• Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
• Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
• Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
• Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

LOCATÁRIO

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
• Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
• Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
• Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
• Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
• Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
• Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• Pagar o prêmio do seguro fiança;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

          Aluguel

         Desocupação do imóvel pelo inquilino

Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de suas obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e entrega das chaves (após vistoria).

          Rescisão do Contrato

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

         Problemas que podem surgir durante a locação

- Atraso ou falta de pagamento do aluguel:

O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato;

O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios.

- Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste determinado por lei:

Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco oficial, informe-se previamente sobre as implicações da escolha desse procedimento.

         Venda do imóvel alugado

Para Inquilino

Para exigir a preferência na compra do imóvel é fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório de Títulos e Documentos, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência.

Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

Para Locador

O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito (carta oferecendo o imóvel e informando as condições de venda), dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência. O inquilino terá que confirmar o recebimento da carta, caso contrário será necessário o envio desta correspondência via Cartório de Títulos e Documentos. A partir do recebimento da carta, o inquilino tem um prazo para resposta. Caso não o faça, a justiça entende que ele não tem interesse no imóvel, podendo o proprietário fazer a venda tranqüilamente para qualquer outra pessoa.

Se o imóvel for vendido e o contrato de locação ainda estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

         Retomada do imóvel pelo proprietário

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/9 1 , o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que justificar o pedido e dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir para o juiz designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de se constituir um advogado.

        Reembolso de Benfeitorias

Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo locatário, mesmo que sem autorização do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do direito de retenção.

As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.

         Lei do Inquilinato

LOCAÇÃO